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格局悄然生变,北京下跌,深圳却在悄悄上涨,释放了怎样的信号?

编辑:财神新闻网 时间:2019-10-19 16:00:43 阅读: 1515

来源|茅树屋聊天房产

作者

进入2019年,一件越来越奇怪的事情发生了——楼市已经出现了南北失衡的局面,深圳和邻近的东莞、惠州正在悄然崛起,而北京及周边的楼市仍然没有好转。

作为回应,越来越多的声音谴责北京,吹捧深圳。那么真相是什么呢?与16年或17年的急剧上升相比,目前的房地产市场发生了什么深刻的变化?在本文中,我们将简单地讨论这个话题。

以下纯粹是作者的个人意见,欢迎提出更多意见。如果你不唱歌,你就不会唱空曲。浅谈房地产市场的未来趋势。

为什么北京在两年多的时间里出现了衰退?

首先,让我们得出结论:北京房价下跌完全是政府监管的结果。不是因为人口净流出,正如其他大V所说。

回顾过去两年,自2017年3月“3·17”新政实施以来,北京的二手房价格一直受到调查。

(数据:壳牌研究所)

以贾立安二手房交易数据为例,北京二手房价格较2017年3月“317”监管期约两年内的最高点下降了11.3%。

根据作者销售二手房的经验,这个范围仍然是非常客观的。当然,下降更为严重,例如,受多校区划片影响的学区住房、望京海淀等大型住房单元,可能会下降更多,300万至500万阶段的住房,下降幅度约为10%。

这里应该注意的是,我们将详细回顾上述价格曲线。“317”后,北京的价格没有直线下降,而是有自己的市场规律。

2017年“317”条例出台后,北京二手房继续下降。然而,春节将在2018年再次到来。

尽管2019年不是好年,但3月、4月和5月的二手房市场也将迎来短暂的“春天”。

这表明北京的房地产市场经历了各种压力:抵押贷款认可、贷款暂停25年以上、两套房子首付6-80%、离婚后一年内无力购房等。即使有些人暂时失去购房资格,有些人由于贷款限制政策的压力无法被取代,北京仍有一些需求释放,这反映在两年的春天。

如果是另一个城市,恐怕我现在已经被打败了。

事实上,如果如此简单的政策打压,北京楼市就不会如此惨淡。更大的棍子是供应方的输出。

从2017年开始,大量共有房屋和非竞争性房屋相继进入市场。截至今年上半年,非竞争住房共供应了38,400套住房,共计33,700套和21,200套。

在过去一年左右的时间里,共有70,000多套住房由非竞争性住房和共有产权提供。这是什么概念?

今年是北京房地产市场八年来最大的股票年。2017年,在最初的10个月里,北京只售出了20,000套新房。

新房的大量供应也直接减少了二手房的交易空间。过去,北京二手房的成交量占80%以上,但今年上半年降至70%左右。

所以你可以理解为什么北京房地产市场如此低迷。

从需求方面限制信贷,抑制住房需求,从供给方面增加供给,严格控制房价。在如此严格的控制下,北京的房价不会下跌。

深圳房价为何悄然上涨?

深圳房价为什么用“悄悄地”这个特殊词?

首先,让我们来看一条今年鲜为人知的消息——深圳房地产信息平台已经近五个月没有更新深圳的房价数据了。最近一次更新仍在今年4月24日。

深圳突然停止更新数据背后的问题是什么?

官方解释是,“由于深圳房地产市场规模有限,交易价格水平容易受到结构性影响。为了更准确地反映房地产市场的运行情况,深圳将参照其他城市的做法,不再在公布房地产预售项目“一房一价”价格的基础上公布汇总交易金额和平均价格信息。

笔者认为,这段话意味着深圳的供应量太小,短期内房价很容易受到某一阶段集约型销售区域的影响。举例来说,如果海关以外有很多压力,房价将会下跌更多。如果海关内部有很多压力,房价会大幅上涨。

然而,请进一步考虑。如果房价下跌,那么显示的数据将会减少,这表明“有效监管”对市场影响甚微。所以不愿显示数据意味着另一种情况——未来数据可能会更高,这很容易导致市场恐慌。

一组数据证实了这一猜测:从1月到5月,深圳将平均价格超过10万元/平方米的预售量增加到2301套,面积为33.1万平方米,超过了去年的水平。

至少在奢侈品项目中,深圳的价格限制是秘密放宽的。

从深圳二手房的情况来看,根据安家凯的数据,虽然深圳的房价在5月和6月经历了短暂的下跌,但总的来说,今年还是略有上升。

尤其是在深圳“第一个示范区”的好消息公布后,全国各地的投资者纷纷涌入深圳,公寓产品的成交量增加,高品质地段的二手房价格也悄然上涨。

如果安居客的数据不够令人信服,作者再次引用公开数字“冰山指数”(Iceberg Index)数据——数据显示,深圳9月份第四周的二手房环比上涨0.5%,在全国排名第四。

如果估计不错,“第一示范区”的炒作应该继续下去,甚至转移到东莞、惠州等地区。然后,接近深度的房价将随着深圳房价“悄悄地”上涨。

综上所述,深圳房价的上涨也是“结构性”的,比如交易非常火爆的光明和南山,但平山和盐田等地区的房价相对稳定。

深圳房价的上涨不仅是多重优惠政策的结果,也是市场复苏的结果——在此前的文章中,作者还表示,今年3月,深圳的二手房交易量和供应量均大幅增加,5月交易量达到三年来的最高水平。总体市场形势高于2018年同期,深圳市场出现明显反弹。

未来模式的变化

经常关注的粉丝们会知道,作者经常谈论房地产市场板块轮换的现象。

看看北方、上海、广州和深圳10到15年间的房价趋势。你会发现,深圳作为全国房价的一个指标,在每个周期中首先上涨,然后是上海,然后是北京和广州。

以这一轮为例:

2014年9月30日,央行和银监会联合发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》,放宽与自住需求密切相关的抵押贷款政策。这份通知被称为“中央银行930新抵押贷款政策”。

如果你看上面的紫色线,它代表深圳房价的上涨。房价在2014年9月开始上涨了吗?深圳的市场敏感度非常强。当时,北京仍处于萧条状态,上海房地产市场也在走弱。

2015年3月30日,财政部宣布,个人转让两年以上的住房免征营业税。深圳的房地产市场正在飙升。上海刚刚恢复意识,正在迎头赶上,而北京仍面临压力。直到15年后半年,它才缓慢下降,缓慢上升。

3月25日,16日,深圳颁布了一项新的房地产市场法规,认识到住房贷款确认是一个大杀手。嗯,深圳说我认识到了愚笨,所以慢慢地结束了上涨的市场。另一方面,上海在11月16日出台了极其严格的住房和贷款认可政策。尽管没有下跌,但也控制了上涨趋势。等到3月17日、17日、17日,北京直接推出了限购和限贷家庭桶包,房价一落千丈。

你找到了吗?

上涨时,深圳和林深提前一年领先,随后是长江三角洲的老大哥上海,带着弟弟们四处转转。最后,北京、天津和河北领先。下跌时,深圳也提前下跌,随后是上海,最后是北京。

这是板块旋转中的“向北路线”。无论是向上还是向下,板块都会在向南的旅程中旋转。

当然,板块旋转现象也有一个前提,即信贷逐渐放松,同时政策也在放松。目前,这项政策不能放松。限购政策是房地产市场的一大杀手,直接影响到房价。

因此,即使将来会有板块轮换,它也是一个结构性市场。质量批次会略有增加。

根据这一逻辑,我们可以推断出2020年下半年和2021年上海和北京房地产市场的走势。

香港首家住宅企业宣布免费赠地!

这个村庄将被摧毁,否则将会有1878名亿万富翁诞生!?

出汗。一千万买不到豪宅!

显然,房子的贬值已经开始了!

版权说明:再次感谢原作者的辛勤工作。如果转载涉及版权和其他问题,请联系我们,我们将首先处理它们。

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